Hugo Dos Reis

L’année 2018 a été une année historique en matière de modification des règles hypothécaires et de durcissement des politiques. Nous avons commencé l’année avec le « test de stress », qui a eu un impact sur la façon dont les Canadiens se qualifient pour les prêts hypothécaires en augmentant les critères utilisés par les prêteurs pour la souscription des prêts hypothécaires. Ce seul changement a réduit la capacité d’emprunt globale de 30 % en moyenne. Ce qui signifie que les emprunteurs peuvent désormais emprunter en moyenne 30% de moins qu’en 2017. Au cours de l’année, d’autres changements de politique ont été introduits, principalement en ce qui concerne l’admissibilité des biens locatifs. De nombreux prêteurs ont modifié leurs politiques internes en ce qui concerne le nombre de biens locatifs auxquels les clients peuvent prétendre ET les critères requis pour obtenir une autorisation de location. Certains investisseurs se sont complètement retirés de l’offre de solutions de location de biens immobiliers, obligeant les investisseurs à chercher ailleurs des options de financement.

Un autre changement de règle monumental qui n’a pas été suffisamment discuté dans les médias canadiens est l’introduction de l’IFRS 9. Cette politique était une initiative internationale introduite par l’International Accounting Standards Board ou IASB. Elle concerne toutes les institutions financières internationales (IF) et, en résumé, exige que toutes les IF conservent des réserves plus importantes à des fins de prêt et qu’elles fassent preuve d’une plus grande diligence raisonnable à l’égard de leurs portefeuilles hypothécaires existants afin de gérer l’exposition au risque.

Ce que cela signifie pour les clients, c’est que nous nous attendons à ce que les prêteurs soient plus critiques lorsqu’il s’agit de renouveler les prêts hypothécaires. En général, lorsqu’un prêt hypothécaire arrive à échéance, les clients reçoivent par courrier des lettres de renouvellement comportant plusieurs options à cocher et à signer. Dans ce scénario, les clients fournissent très peu de documents, voire aucun. Avec l’IFRS 9, les prêteurs appliqueront désormais des mesures plus conservatrices pour s’assurer que les prêts hypothécaires de leurs clients continuent d’être admissibles dans le cadre de leurs programmes de prêt. Dans la plupart des cas, il s’agit d’une simple vérification de la solvabilité à l’échéance, qui confirme que le bureau de crédit du client n’a rien à se reprocher et qu’il est prêt pour un renouvellement. Dans certains cas, l’examen de l’agence d’évaluation du crédit peut indiquer que le client a contracté beaucoup plus d’hypothèques, qu’il a peut-être manqué des paiements, etc., ce qui peut obliger le prêteur à remplir une demande d’hypothèque complète pour s’assurer que le client est toujours admissible. Si le client peut se qualifier, des options de renouvellement traditionnelles sont proposées. Si le client ne remplit plus les conditions requises, le prêteur peut offrir un taux de renouvellement beaucoup plus élevé (pour gérer son exposition au risque désormais plus élevée) OU, dans certains cas, exiger que le client renouvelle son contrat avec un autre prêteur. Rien que pour 2018, nous avons vu au moins une demi-douzaine de clients qui n’ont pas pu renouveler leur prêt actuel et qui ont dû s’adresser à un autre prêteur dans le cadre d’une toute nouvelle demande de prêt hypothécaire.

Le message aux clients est simple : le financement hypothécaire nécessitera désormais des examens réguliers de la part de votre conseiller hypothécaire, à l’instar de l’examen d’un portefeuille d’investissement. Nous vous recommandons de revoir au moins une fois par an vos emprunts actuels afin de vous assurer que vous optimisez toutes vos options, mais surtout de mettre en place un plan personnalisé à long terme, compte tenu des changements constants que nous observons actuellement et que nous continuerons à observer.

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