Hugo Dos Reis
Si vous êtes un travailleur indépendant comme nous, vous avez probablement constaté combien il peut être difficile d’obtenir un financement auprès d’un prêteur. Étant donné que 15 % de la population canadienne est constituée de travailleurs indépendants, la réalité est que la plupart de ces personnes indiquent dans leur déclaration de revenus un revenu bien inférieur à celui qu’elles gagnent réellement. Si cela permet de réaliser d’importantes économies d’impôts, cela jouera en votre défaveur lors de l’obtention d’un financement hypothécaire. En règle générale, la plupart des prêteurs ne prennent que le revenu net (et non le revenu brut) des deux dernières années et l’utilisent comme référence pour déterminer le prêt hypothécaire auquel vous avez droit.
Par exemple, si vous avez gagné 100 000 $ en 2018 et 90 000 $ en 2017, mais que votre revenu net n’est que de 30 000 $ et 20 000 $ respectivement. Les prêteurs utiliseront le revenu net moyen sur deux ans de 25 000 $. Avec les nouvelles règles de test de résistance mises en œuvre en janvier 2018, cela ne vous permet d’obtenir qu’un prêt hypothécaire d’environ 100 000 dollars.
La bonne nouvelle, c’est que les assureurs contre le défaut de paiement des prêts hypothécaires, comme la SCHL, ont réorganisé leurs programmes pour les travailleurs indépendants afin de faciliter l’admissibilité. Traditionnellement, les consommateurs associent les assureurs contre le défaut de paiement des prêts hypothécaires (SCHL, Genworth et Canada Guaranty) aux premiers acheteurs et aux programmes permettant aux acheteurs de verser une mise de fonds inférieure à 20 %.
En bref, ce programme d’assurance actualisé adopte une approche plus raisonnable et pleine de bon sens en matière de prêts. Au lieu de se fonder uniquement sur les déclarations d’impôts pour établir les revenus, les prêteurs et les assureurs prendront en compte toutes les sources de revenus, l’épargne, le bureau de crédit, le domaine d’activité, etc.
Par exemple, des professionnels de l’informatique qui gagnaient auparavant un salaire annuel de 100 000 dollars dans une grande entreprise, mais qui se sont depuis constitués en société et travaillent désormais à leur compte. Dans le cadre de la nouvelle structure de l’entreprise, elle indiquera probablement un revenu net beaucoup moins élevé dans sa déclaration de revenus (35 000 $), même si ses revenus réels sont plus élevés (150 000 $). Nous pouvons maintenant établir le revenu réel du client par le biais de contrats avec ses clients et ses partenaires commerciaux, en utilisant des factures et des dépôts commerciaux pour l’aider à obtenir un prêt hypothécaire.
En adoptant une approche plus sensée en matière de prêts, notamment pour les clients indépendants, ces nouveaux programmes permettront à davantage de personnes d’accéder à la propriété et de ne pas rester coincées dans un cycle de location à cause de politiques de prêt très agressives et conservatrices.
