Hugo Dos Reis – Groupe VINE
Obtenir un prêt hypothécaire ordinaire en 2019 peut être un véritable défi avec les règles de stress test, les changements de politique des prêteurs, et cetera. L’obtention d’un prêt hypothécaire pour un bien locatif peut être encore plus difficile en raison des critères de prêt très conservateurs que les prêteurs utilisent pour évaluer l’accessibilité financière.
Il existe de nombreux outils permettant d’évaluer le caractère abordable d’un prêt hypothécaire pour une résidence principale, mais très peu d’outils permettent de déterminer si un bien locatif est admissible.
Dans cet article, nous verrons ce qu’implique une demande de prêt hypothécaire, quels sont les facteurs utilisés pour déterminer l’accessibilité financière et comment les clients peuvent mieux comprendre leur situation personnelle à des fins de prêt.
Avec nos sujets d’essai pour cet exercice, Mary et John, nous allons déterminer leur capacité financière pour leur premier achat d’une propriété locative. Sur la base des demandes que nous recevons régulièrement, elles sont une juste représentation du type de profil que nous voyons généralement pour les investisseurs débutants. N’hésitez pas à utiliser vos propres données pour votre évaluation. Vous pouvez contacter notre équipe pour obtenir des copies de ces feuilles de travail.
Profil du client
Marie et Jean cherchent à acheter une propriété locative de 500 000 $ qui, selon eux, pourrait générer un revenu locatif prudent de 2 500 $ par mois.
Maintenant que nous avons les données des deux personnels (A et B) et les dépenses liées aux nouveaux biens immobiliers visés (C), nous pouvons revoir les ratios de qualification de Marie et de Jean en utilisant ces formules :
Les prêteurs utilisent l’ABD et l’ATD comme leurs deux principales formules pour déterminer l’accessibilité financière d’un prêt hypothécaire.
GDS : Gross Debt Servicing (ou dans notre exemple C/F).
- Le GDS nous donne une idée des rapports entre les recettes et les dépenses sur la dette liée au seul bien concerné. Dans l’idéal, les prêteurs préfèrent voir le SMD autour de 35 %, mais le SMD peut atteindre 39 %.
TDS : Total Debt Servicing (ou dans notre exemple E/F).
- TDS fournit une ventilation des rapports entre les revenus et les dépenses pour TOUS les postes de la dette, tant pour les dépenses personnelles que pour les dépenses liées aux nouveaux biens immobiliers. La plupart des prêteurs aiment maintenir ce ratio autour de 42 %, mais il peut atteindre 44 % dans certains cas.
Examinons les ratios de nos clients :
Qu’est-ce que cela signifie pour Marie et Jean ?
Normalement, un dossier comme celui-ci ne serait pas approuvé, car Marie et Jean ont dépassé leurs obligations mensuelles en matière de crédit.
En résumé, les dépenses totales de nos clients représentent environ 45 % de leur revenu brut combiné. Notez que les prêteurs autorisent l’utilisation du revenu brut, mais si nous devions utiliser le revenu net réel, les ratios TDS seraient plus proches de 65% ! Cela signifie que près de 65 % du revenu d’un client est absorbé par ses dépenses de crédit, sans compter toutes les autres dépenses liées au mode de vie, comme la nourriture, l’essence, les loisirs, l’épargne, etc. C’est plutôt généreux si on y pense vraiment.
Quelles sont les options dont nous disposons pour que le TDS soit conforme à l’approbation du prêteur ?
Les clients ont deux options : augmenter les revenus ou diminuer les dépenses.
Les clients qui perçoivent un salaire peuvent toujours demander une augmentation à leur employeur, mais nous devrons faire passer leur revenu combiné de 150 000 $ à environ 175 000 $. Il s’agit d’un saut assez important qui nécessiterait une analyse de rentabilité très convaincante auprès de leurs employeurs actuels. Ce n’est sans doute pas réaliste, mais qui sait, peut-être que Mary et John attendaient cela depuis longtemps !
Une option plus réaliste consiste à examiner leurs dépenses et à voir si elles peuvent être réduites. Une dépense personnelle qui se démarque est leur dépense de crédit de 500 $ par mois. Cela est dû au solde combiné de leur carte de crédit et de leur ligne de crédit, estimé à 17 000 $. Si Marie et Jean devaient payer le solde de 17 000 $ à partir de leurs propres sources, nous pourrions réduire la dépense mensuelle de 500 $.
Voici un profil actualisé en supposant que les frais de crédit sont payés :
Une étude de cas comme celle-ci souligne l’importance de la planification et de l’adoption d’une approche à long terme du prépositionnement des prêts hypothécaires. Il est essentiel d’identifier votre situation actuelle et de procéder à tous les ajustements nécessaires pour atteindre votre objectif afin d’être un investisseur stratégique et de naviguer dans l’environnement de prêt toujours difficile que nous connaissons en 2019.
