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Alors que l’année 2021 s’annonce déjà très concurrentielle sur plusieurs marchés immobiliers au Canada, nous avons constaté qu’il semble toujours y avoir un écart assez important entre les attentes des clients en matière de financement, à savoir ce qu’ils pensent pouvoir obtenir, et ce qu’ils obtiennent au final.
De nos jours, il est courant d’avoir une conversation avec un client qui vient de faire une offre sur un bien immobilier sans examen formel de prépositionnement du financement. Les clients sont alors surpris de constater qu’ils ne remplissent pas les conditions requises par les règles traditionnelles et que leurs alternatives finissent par coûter beaucoup plus cher que ce qu’ils avaient prévu.
Notre philosophie a toujours été de planifier correctement, de s’entourer d’une équipe solide et de se concentrer sur l’objectif à long terme. Tout le monde devrait s’entretenir avec un professionnel du financement pour mieux comprendre son profil et ses options hypothécaires avant d’effectuer tout achat. L’absence d’une planification ou d’un examen adéquat pourrait vous coûter des milliers de dollars dans le contexte actuel des prêts.
Pour vous aider à apporter des changements immédiats à votre profil et à votre portefeuille actuels, nous avons mis au point quatre mesures qui devraient vous permettre d’améliorer considérablement votre capacité à obtenir un financement lors de votre prochaine demande.
1) Créez un classeur de prêts hypothécaires
Dans le monde de l’immobilier, disposer d’un système organisé avec un accès immédiat à toutes vos données essentielles est la clé du succès. Nous appelons cela un classeur de prêts hypothécaires, mais l’idée est d’avoir un emplacement physique ou numérique où toutes vos informations sont stockées et facilement accessibles. Les informations que les prêteurs exigent généralement sont les suivantes, sans s’y limiter :
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- Documents de revenus actualisés (talons de chèque, lettres d’emploi, offres d’emploi originales, copies des contrats de travail en cours, T1 Généraux et T4 complets des 2 ou 3 dernières années, avis de cotisation des 2 ou 3 dernières années et états financiers des 2 ou 3 dernières années).
- Documents commerciaux actualisés (statuts, licence commerciale, états financiers des 2 ou 3 dernières années, déclarations fiscales des 2 ou 3 dernières années, accès aux relevés bancaires des 6 à 12 derniers mois pour confirmer les dépôts de l’entreprise et copies de toutes les factures des contrats clients).
- Factures de taxes foncières actuelles pour toutes les propriétés afin de confirmer le montant annuel dû.
- Les relevés hypothécaires actuels pour toutes les propriétés qui peuvent confirmer l’adresse de la propriété, le solde de l’hypothèque et le paiement actuel de l’hypothèque. Si vous avez une HELOC (Home Equity Line of Credit) ou plusieurs hypothèques ou LOC (Line of Credits) sur une propriété, vous devrez les conserver ensemble.
- Les contrats de location en cours. Si les baux ont expiré, vous devrez disposer d’une trace écrite du contrat au mois ou d’un accord de reconnaissance du locataire, ainsi que d’un accès aux relevés bancaires des trois derniers mois pour confirmer la perception des revenus locatifs.
- Des relevés d’investissement ou d’épargne actualisés. Il peut s’agir de REER, de CELI, d’épargne non enregistrée, etc.
- Feuille de calcul pour la location avec tous les détails de votre propriété. Au fur et à mesure que votre portefeuille s’étoffe, le fait de disposer d’une feuille de calcul pour la location vous permettra de rester organisé et d’avoir un aperçu actuel de vos avoirs, ce qui vous permettra d’avoir une conversation de haut niveau si nécessaire.
- Coordonnées des partenaires immobiliers. Il peut s’agir d’un courtier en prêts hypothécaires, d’un comptable, d’un avocat, d’un agent immobilier, d’un courtier en assurances et d’un gestionnaire immobilier.
- Une copie de votre cote de crédit. Nous recommandons à nos clients de procéder à un examen annuel de leur financement, qui comprend une évaluation de leur cote de crédit, mais chacun devrait surveiller sa cote de crédit chaque année pour savoir où il en est et avoir le temps de régler les problèmes qui pourraient survenir. Il existe de nombreux programmes de surveillance du crédit ou même une simple discussion avec votre partenaire financier.
2) Refinancement pour un amortissement plus long de 25 à 30 ans
Lorsqu’il s’agit de prêts hypothécaires résidentiels, on en revient toujours aux revenus par rapport aux dépenses. Les prêteurs exigent un certain niveau de dépenses par rapport aux revenus pour permettre un accès continu aux fonds. Bien que nous souhaitions tous rembourser nos hypothèques aussi rapidement que possible, vous devez toujours garder à l’esprit les flux de trésorerie et les dépenses globales du portefeuille. Si vous avez décidé d’être agressif avec vos paiements hypothécaires pour rembourser le solde rapidement, vous pouvez vous mettre dans une position où le financement futur devient restreint en raison de vos paiements hypothécaires plus élevés. La solution consiste à vérifier si un refinancement est nécessaire en procédant à un examen avec votre partenaire financier. Si nécessaire, envisagez d’allonger votre amortissement jusqu’au maximum autorisé, qui est généralement de 30 ans (si possible).
Sur un prêt hypothécaire de 400 000 $, vous pourriez avoir des paiements dans la fourchette inférieure de 1 685 $/mois en étirant l’amortissement à 30 ans. Si vous avez décidé que vous êtes à l’aise de payer 900 $ toutes les deux semaines, votre dépense mensuelle réelle sur une demande de prêt hypothécaire est de 1 950 $ (900 $ x 26 = 23 400 $/12). La différence dans cet exemple est de 265 $/mois ou environ 50 000 $ de financement supplémentaire.
Si vous avez décidé que vous devez rembourser votre prêt hypothécaire, il existe une autre solution : les remboursements anticipés. Dans le même exemple ci-dessus, nous conseillerions au client de maintenir le prêt hypothécaire au plus bas niveau possible (ou à 1 685 $/mois) et de rembourser par anticipation la différence de 265 $/mois. Cette stratégie permet de s’assurer qu’ils continuent à rembourser le prêt hypothécaire de manière agressive et de maintenir leur paiement hypothécaire à un niveau beaucoup plus bas pour une demande de prêt hypothécaire, car le remboursement anticipé n’est pas signalé au bureau de crédit.
Avant tout refinancement, il est vivement conseillé de discuter avec votre partenaire financier pour vous assurer que cette stratégie est judicieuse, car les modifications apportées à votre prêt hypothécaire peuvent entraîner des frais ou des pénalités.
3) Consolidation
Lorsqu’ils examinent une demande de prêt hypothécaire, les prêteurs procèdent à une vérification du crédit et passent en revue tous vos soldes de crédit personnels. Il peut s’agir de prêts automobiles, de prêts étudiants, de prêts automobiles et d’autres prêts à paiements fixes, de lignes de crédit non garanties, de cartes de crédit, de contrats de location, etc. En fonction du type de crédit, les prêteurs prendront un solde spécifique par mois et l’incluront dans votre demande de prêt hypothécaire.
Examinons un scénario :
Pour les soldes renouvelables tels que ceux des cartes de crédit ou des lignes de crédit non garanties, la plupart des prêteurs prendront 3 % du solde et l’utiliseront comme paiement mensuel de crédit. Même si la plupart de ces comptes ne requièrent généralement qu’un paiement d’intérêts, une dépense mensuelle beaucoup plus élevée est prise en compte à des fins de prêt. Pour les versements fixes, comme ceux d’un prêt automobile, les prêteurs prendront le paiement mensuel réel en cours.
Dans l’exemple ci-dessus, ce client a 1 250 $/mois de dépenses de crédit.
Si un client cherchait à acheter une nouvelle propriété, sa capacité d’emprunt serait réduite d’environ 225 000 $ en raison de ces dépenses mensuelles.
Si nous pouvions consolider et refinancer ces soldes en un prêt hypothécaire, nous serions en mesure de réduire le montant mensuel à 335 $/mois, et la capacité de prêt réduite ne serait que de 50 000 $ environ. Une sacrée différence !
4) Conversion des LDC existantes en prêts hypothécaires
Les LDC ou lignes de crédit sur valeur domiciliaire sont d’excellents outils pour les investisseurs. Ils permettent de ne payer que les intérêts afin de préserver la trésorerie et d’obtenir un taux d’intérêt raisonnable. La plupart des investisseurs utiliseront leur MCVD pour financer des biens locatifs. Beaucoup de gens ne savent pas qu’une MCVD avec un solde peut rendre difficile l’obtention d’un prêt futur lors d’une demande de prêt hypothécaire. La principale raison en est que les prêteurs traiteront le solde de la MCVD comme un prêt hypothécaire et calculeront le paiement des dépenses mensuelles en utilisant le taux affiché actuel de la Banque du Canada à cinq ans (actuellement 4,79 %) et amortiront les paiements sur 25 ans, comme dans le cas des nouvelles règles de simulation de crise introduites plus tôt dans l’année.
Pour un solde de 250 000 $ de MCVD, les paiements d’intérêts seulement s’élèvent à environ 650 $ par mois. Dans une demande de prêt hypothécaire, nous traiterions ce solde comme un prêt hypothécaire avec un taux de 4,79 % amorti sur 25 ans pour un paiement mensuel de 1 424,27 $. Cela représente une différence de 774,27 $/mois ou 120 000 $ de réduction de prêt.
Une solution facile consiste à demander à votre prêteur de prendre le solde de la MCVD et de le convertir en un prêt hypothécaire (tous les prêteurs ne le proposent pas). Dans l’exemple ci-dessus, nous pourrions demander au prêteur de prendre 250 000 $ et de les convertir en un taux variable sur 5 ans. En supposant un taux de 2 % sur un amortissement de 30 ans, le paiement mensuel serait de 923,01 $/mois. Il s’agit d’un paiement inférieur à celui du test de résistance de 1 424,27 $ que les prêteurs utilisent pour vous qualifier et qui augmente votre capacité d’emprunt d’environ 75 000 $.
Le financement n’est pas devenu plus facile, mais rester stratégiquement en tête de la courbe en étant informé est le secret pour devenir un investisseur immobilier prospère.
