DÉCEMBRE 2022

Commentaire sur le marché des dirigeants de Vine Group

La Banque du Canada (BOC) a de nouveau augmenté son taux de financement à un jour le 7 décembre 2022, de 0,50 %, portant le taux de financement à un jour à 4,25 %. Cette augmentation portera le taux préférentiel de la plupart des prêteurs à 6,45 % et portera le cumul des augmentations à 4,00 % pour 2022 (l’année a commencé à 0,25 %), le portant à son niveau le plus élevé depuis 15 ans.

Cette augmentation a été quelque peu surprenante, car le marché et la plupart des analystes s’attendaient à une hausse de 0,25 %. Toutefois, le ton de l’annonce a été adouci, ce qui pourrait laisser entrevoir une pause dans les augmentations de taux supplémentaires à l’approche de 2023.

La Banque du Canada a noté ce qui suit dans son annonce :

  • L’inflation de l’IPC est restée à 6,9 % en octobre, mais de nombreux biens et services que les Canadiens achètent régulièrement ont connu des hausses de prix importantes.
  • L’inflation de base reste à environ 5 %.
  • Les taux à trois mois de l’inflation de base ont baissé, « un indicateur précoce que les pressions sur les prix pourraient perdre leur élan ».
  • La croissance du PIB au troisième trimestre a été plus forte que prévu, et l’économie a continué de fonctionner « en demande excédentaire ».
  • Le marché du travail reste « tendu », le chômage se situant à un niveau historiquement bas.
  • L’activité du marché du logement continue de baisser.
  • Selon les perspectives de la Banque, la croissance « stagnera jusqu’à la fin de cette année et au premier semestre de 2023. »
  • L’inflation dans le monde reste élevée et généralisée.
  • La croissance économique mondiale ralentit.
  • Aux États-Unis, l’économie s’affaiblit, mais la consommation reste solide, et le marché du travail reste « surchauffé ».

Ce que cela signifie pour les consommateurs

La hausse du taux au jour le jour aura un impact sur les prêts liés au Prime, qui, pour la plupart, passeront à 6,45 % (contre 5,95 %). En général, les prêts hypothécaires à taux variable et les lignes de crédit HELOC (home equity line of credit), les lignes de crédit seront tous affectés par une augmentation du taux préférentiel.

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Si vous avez un taux hypothécaire fixe, vous ne verrez pas d’impact ou de changement sur vos paiements réguliers.

Taux de déclenchement

Soyez attentif au taux de déclenchement, qui affectera de nombreux emprunteurs avec cette augmentation de taux qui n’ont pas vu de changements dans les paiements sur leurs hypothèques à taux variable. Le taux de déclenchement aura un impact sur les emprunteurs ayant un prêt hypothécaire à taux variable auprès d’un prêteur dont les paiements mensuels n’augmentent pas lorsque le taux préférentiel augmente (par rapport à un prêt hypothécaire à taux variable où vos paiements varient en fonction de l’augmentation du taux préférentiel). La BOC a indiqué le mois dernier que plus de 50 % des Canadiens ayant un prêt hypothécaire à taux variable avaient déjà atteint leur taux de déclenchement, et cette nouvelle hausse de taux ne fera qu’augmenter ce chiffre.

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Pour aggraver encore les choses, nous avons vu plusieurs clients avec des amortissements dépassant largement les 30 ans (certains avec des amortissements de plus de 60 ans !).

Regarder vers l’avenir – est-ce le sommet ?

Le débat se poursuit sur la question de savoir s’il s’agira de la dernière hausse de taux et si les taux resteront stables en 2023 jusqu’à ce que l’inflation diminue et que les taux commencent à descendre en territoire plus neutre. Voici ce que disent les économistes des banques :

Avery Shenfeld, économiste en chef à la CIBC (les taux restent les mêmes en 2023, avec un assouplissement possible en 2024).

La Banque du Canada a brandi un carton jaune dans son équipe chargée de relever les taux, en se montrant plus prudente quant à sa volonté de continuer à augmenter les taux d'intérêt en 2023, alors même qu'elle a procédé à un resserrement aujourd'hui. ... Nous voyons toujours le taux de financement à un jour plafonner à ce niveau de 4,25 %, mais contrairement à ce que les marchés financiers ont présumé au cours des deux dernières semaines en raison de la chute des rendements obligataires, nous nous attendons à ce que la Banque du Canada maintienne le taux de financement à un jour à ce niveau jusqu'en 2023 et ne l'assouplisse que progressivement en 2024. Bien que le cycle de resserrement ait probablement atteint son zénith, il faudra que la douleur de ces taux plus élevés persiste pendant un certain temps pour freiner la croissance économique et, partant, l'inflation. Alors que le marché n'avait pas totalement intégré le prix d'un mouvement de 50 points de base, la réaction à une hausse plus importante sera tempérée par l'indication qu'une pause pourrait être en vue."

James Orlando, directeur et économiste principal à la TD (augmentation potentielle de 0,25 % en janvier 2023, car maintien de la neutralité pour 2023).

Nous ne pensons pas que la Banque du Canada ait déjà terminé, mais elle approche rapidement de la fin de son cycle de hausse. Comme tous les Canadiens le savent, les hausses rapides des taux en 2022 ont provoqué un ajustement spectaculaire du marché immobilier, et nous commençons à le constater dans les données sur les dépenses de consommation. Nous pensons que cela continuera à peser sur l'économie en 2023, car les effets retardés des hausses précédentes se font sentir. Nous pensons que la BoC procédera à sa dernière hausse de taux en janvier, portant le taux directeur à 4,5 %. À ce moment-là, elle peut se mettre sur la touche, permettant à l'économie de se recalibrer et à l'inflation de poursuivre sa tendance à la baisse sur 2023."

Taylor Schleich et Warren Lovely, économistes principaux à la Financière Banque Nationale (les taux resteront probablement les mêmes en 2023).

La décision d'aujourd'hui était destinée à en surprendre plus d'un, étant donné que le débat sur la hausse des taux de 25 ou 50 points de base était très partagé avant cette réunion. Bien que la Banque ait opté pour l'option la plus agressive, la déclaration nous semble dovish. D'une part, elle a reconnu que la dynamique de l'inflation de base s'essouffle. Mais surtout, la Banque n'indique plus que le taux directeur devra être relevé. Selon nous, il y a de fortes chances que cette hausse soit la dernière de la Banque. Bien sûr, cela dépendra de l'évolution de l'inflation et de l'économie au cours des semaines/mois à venir, mais, selon nous, la Banque n'aura pas besoin d'ajuster les taux plus haut. À cet effet, nous aurons beaucoup de données à assimiler avant la réunion de janvier de la Banque, notamment deux rapports sur l'IPC et une enquête sur les perspectives des entreprises offrant une mise à jour des prévisions d'inflation...... La première réunion de politique générale de la Banque du calendrier 2023 aura lieu le 25 janvier."


Derek Holt, responsable de l’économie des marchés financiers à la Banque Scotia.
(les taux devraient rester inchangés jusqu’en 2023)

On pourrait dire qu'ils ont fait le premier pas vers une plus grande prudence avec leurs prévisions lors de la réunion d'octobre et qu'ils ont poursuivi sur cette lancée aujourd'hui. Au lieu de "devra augmenter davantage" et d'un langage conditionnel concernant les futures hausses après celle-ci, ils ont maintenant "envisagé" d'augmenter à nouveau après les 50 points de base d'aujourd'hui, ce qui semble un peu moins décisif. Ce n'est pas, à mon avis, un changement quantique. Cette formulation ferme la porte à de nouvelles hausses un peu plus que ce qu'ils avaient déjà laissé entendre dans la déclaration d'octobre, mais la laisse néanmoins ouverte. ...Dans l'ensemble, je pense qu'ils ont fait la bonne chose ici compte tenu de ce que nous savons à ce stade. Fermer la porte en déclarant la fin absolue du cycle de hausse aurait été trop agressif à mon avis et, à mesure que le taux directeur s'enfonce davantage dans le territoire restrictif, ils devraient faire la transition vers quelque chose qui est plus sensible aux nouvelles informations."

Douglas Porter, économiste en chef à BMO Marchés des capitaux (une autre augmentation potentielle de 0,25 % pour 2023 avant de faire une pause).

Les trois facteurs qui, selon la Banque, éclaireraient sa décision de poursuivre ou non la hausse des prix sont les suivants : "...évaluer comment le resserrement de la politique monétaire agit sur le ralentissement de la demande, comment les défis de l'offre se résolvent, et comment l'inflation et les anticipations d'inflation réagissent." Donc, sans surprise, les clés à surveiller seront la force de l'économie (notamment le PIB et les emplois), les pressions sur les chaînes d'approvisionnement et l'inflation de base. ... La hausse relativement agressive d'aujourd'hui indique que la Banque reste très préoccupée par les anticipations d'inflation toujours élevées, malgré un net ralentissement de la demande intérieure et certains signes précurseurs d'une perte de vitesse de l'inflation sous-jacente. En reconnaissance de ces derniers facteurs, la Banque a ouvert la porte à la possibilité que ce soit la dernière hausse de taux du cycle. Cependant, nous sommes plus inquiets que le consensus sur la rigidité de l'inflation sous-jacente, et nous soupçonnons que les données vont ouvrir la voie à une nouvelle hausse de 25 pb lors de la prochaine réunion."

Est-ce le meilleur moment pour acheter de l’immobilier ?

Les marchés sensibles aux taux, comme l’immobilier, ont chuté de plus de 20 % selon le marché individuel en raison de ces hausses de taux, et ils pourraient connaître des réductions supplémentaires si les taux continuent à augmenter. Il s’agit d’une excellente occasion pour les investisseurs et les acheteurs de maisons neuves de profiter de prix de l’immobilier beaucoup plus bas, malgré les taux hypothécaires élevés actuels. Il convient de noter que malgré des taux plus élevés pour des valeurs d’achat inférieures, les mensualités sont souvent très similaires.

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En fonction du marché immobilier, lorsque le prix d’achat est ajusté aux niveaux actuels et que les taux actualisés pour les périodes respectives sont utilisés, le paiement mensuel réel peut être très similaire ou même inférieur à celui de la période antérieure 2022. Pour les acheteurs de maison, cela signifie qu’ils peuvent acheter une maison à des niveaux réduits (dans certains cas, 30 % de moins qu’au début de 2022). Avec le bon plan de financement, ils peuvent se mettre dans une situation où ils peuvent survivre aux taux hypothécaires élevés actuels tout en profitant de la constitution de fonds propres lorsque les marchés renoueront avec la croissance, probablement à partir de 2024.

Ce que nous suggérons aux clients

  • Envisagez un taux fixe à court terme, d’une durée de 1 à 2 ans. Il s’agit de périodes très digestes où la planification devient beaucoup plus facile (il est moins probable que vous vendiez dans un court laps de temps ou que vous deviez soudainement rompre votre hypothèque ou faire des changements importants). Ces durées courtes coïncident également avec le moment où la plupart des économistes prévoient une baisse des taux, ce qui vous permettra d’être dans la meilleure position pour renégocier vos conditions à l’avenir.
  • Considérons un taux variable/ajustable sur 5 ans. Si vous souhaitez obtenir le taux le plus bas possible de nos jours, mais que vous êtes prêt à accepter les fluctuations de taux, cette option reste historiquement la plus intéressante à long terme. Un taux variable/ajustable de 5 ans sera probablement beaucoup plus avantageux qu’un taux fixe de 5 ans, qui se situe en moyenne dans la fourchette de 5 % ces jours-ci. Les prêts à taux variable qui sont « assurés » ou dont la mise de fonds est inférieure à 20 % sont parmi les taux les plus bas du pays.
  • Convertir en fixe. Si vous avez un taux variable/ajustable à courte échéance (disons 1 à 2 ans), envisagez de vous renseigner sur la possibilité de le convertir en un taux fixe à court terme pour vous protéger contre les augmentations futures. De nombreux prêteurs autorisent cette option sans pénalité ni nouvelle demande à remplir.
  • Envisagez une MCVD. Les MCVD sont souvent utilisées pour financer des rénovations, des investissements et des urgences, mais elles peuvent aussi porter le solde de votre hypothèque traditionnelle. Au lieu d’emprunter au moyen d’un prêt hypothécaire à terme fixe ou variable, une MCVD vous permet de bénéficier d’une option entièrement ouverte et à intérêt unique. Cela signifie que, bien que vos paiements soient ajustables (liés à Prime), vous ne devrez effectuer que des paiements d’intérêts mensuels minimums, ce qui pourrait vous permettre d’augmenter considérablement votre trésorerie. Par exemple, pour une MCVD de 500 000 $, vous payez 410 $ de moins par mois que pour une hypothèque. La totalité de cette somme est consacrée aux intérêts et non au capital, mais elle vous permet d’améliorer votre trésorerie en période d’incertitude, puis de la convertir en prêt hypothécaire ordinaire lorsque les taux sont plus intéressants.

Les avis des experts restent partagés, mais le consensus est que la BOC ne prendra aucune mesure supplémentaire ou qu’elle pourrait procéder à une nouvelle augmentation de 0,25 % au début de 2023. Le marché digérera un grand nombre de données jusqu’à la prochaine réunion, avec deux rapports sur l’IPC et une enquête sur les perspectives des entreprises qui aideront à interpréter si une action supplémentaire de la BOC est nécessaire pour atteindre son objectif principal, à savoir ramener l’inflation dans sa fourchette neutre de 2 à 3 %.

La prochaine réunion de la Banque du Canada aura lieu le 25 janvier 2023.

Indépendamment de la décision de la COB sur les taux, si vous cherchez activement à acheter une propriété, c’est un moment historique pour acheter – pendant que les valeurs sont encore relativement basses par rapport au début de 2022, et avant que les taux ne finissent par baisser au cours des 12 prochains mois et laissent place à des valeurs immobilières plus élevées.

Un examen financier est essentiel pour vous permettre de naviguer dans le climat actuel. Si nous ne l’avons pas déjà fait, discutons-en et voyons comment nous pouvons vous aider.

Nous sommes tous dans le même bateau et nous en sortirons plus forts ensemble.

BE WELL

VINE GROUP – ALLIANCE HYPOTHÉCAIRE

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