JANVIER 2023
Commentaire sur le marché des dirigeants de Vine Group
Bonne année lunaire ! Alors que nous accueillons l’année du lapin, nous avons voulu prendre un moment pour réfléchir à l’année tumultueuse passée et envisager le marché immobilier en 2023.
Une nouvelle année apporte une nouvelle perspective, et le lapin est associé à la chance et à la prospérité, ce qui sera très convoité en prévision de cette année.
Le 25 janvier 2023, la Banque du Canada (BOC) a donné le coup d’envoi de l’année avec une nouvelle (et peut-être dernière) hausse de taux de 0,25 %. Cela porte le taux au jour le jour à 4,50 %, un sommet en 15 ans.
La bonne nouvelle
La BOC a indiqué qu’elle s’attendait à ne pas procéder à de nouvelles hausses de taux, ce qui en fait la première grande banque centrale à adresser ce message au marché. BOC a indiqué qu’il continuerait à surveiller les données (en particulier l’inflation) et n’appliquerait des augmentations supplémentaires que si nécessaire.
Il s’agit d’un message très positif pour le marché, en particulier pour les acheteurs de biens immobiliers et les détenteurs de prêts hypothécaires qui ont été pris de court par des fluctuations de taux record.
La COB prévoit que l’inflation diminuera à 3 % (contre 6,30 %) d’ici la mi-2023 et reviendra à son objectif de 2 % d’ici 2024.
Les marchés prévoient déjà d’importantes baisses de taux à partir de la fin de l’année 2023 et tout au long de l’année 2024, ce qui permettrait aux taux de revenir à une « position neutre » d’ici 2025 :
Quelques notes du communiqué de presse de la Banque du Canada
- La croissance économique canadienne a été plus forte que prévu, mais la demande reste « excédentaire ».
- Les marchés du travail restent très tendus, le chômage est à des niveaux historiquement bas et les entreprises ont du mal à trouver des travailleurs.
- BOC estime que l’économie canadienne a connu une croissance de 3,60% en 2022, avec une croissance prévue de 1% en 2023 et de 2% en 2024.
- L’inflation est passée de 8,10 % en juin 2022 à 6,30 % en décembre 2022, la baisse du prix du gaz ayant contribué à faire baisser les coûts.
- L’inflation devrait retomber à 3 % d’ici le milieu de l’année 2023 en raison de la baisse des prix de l’énergie, de l’amélioration des conditions de l’offre mondiale et d’un ralentissement économique général dû aux taux élevés actuels.
Ce que l’augmentation des taux signifie pour les consommateurs
La hausse du taux au jour le jour aura un impact sur les prêts liés au Prime, qui, pour la plupart, passeront à 6,70 % (contre 6,45 %). En général, les prêts hypothécaires à taux variable et les lignes de crédit HELOC (home equity line of credit) seront tous affectés par une augmentation du taux préférentiel.
Si vous avez un taux hypothécaire fixe, vous ne verrez pas d’impact ou de changement sur vos paiements réguliers.
Taux de déclenchement
Soyez attentif au paiement de déclenchement, qui affectera de nombreux emprunteurs avec cette augmentation de taux qui n’ont pas vu de changements dans les paiements sur leurs prêts hypothécaires à taux variable. Il s’agit des emprunteurs ayant contracté un prêt hypothécaire à taux variable auprès d’un prêteur dont les paiements mensuels n’augmentent pas lorsque le taux préférentiel augmente (par rapport à un prêt hypothécaire à taux variable où vos paiements évoluent en fonction de l’augmentation du taux préférentiel).
Pour aggraver les choses, nous avons vu plusieurs clients avec des amortissements dépassant largement les 30 ans (certains avec des amortissements de 75 ans !).
Regarder vers l’avenir – est-ce le sommet ?
La bonne nouvelle de la dernière annonce de la Banque du Canada est que cela pourrait être la fin des hausses de taux, et nous pourrions également voir les taux commencer leur descente plus tard cette année.
Cela signifie que les nombreux acheteurs de maison qui attendent de voir comment les choses vont se passer pourraient être plus confiants pour aller de l’avant avec l’achat d’une maison, car ils peuvent plus efficacement budgétiser les paiements mensuels, étant donné que les taux ne devraient pas monter en flèche.
Est-ce le meilleur moment pour acheter de l’immobilier ?
Les marchés sensibles aux taux, comme l’immobilier, ont chuté de plus de 20 % selon les marchés individuels en raison de ces hausses de taux. Il s’agit d’une excellente occasion pour les investisseurs et les acheteurs de maisons neuves de profiter de prix de l’immobilier beaucoup plus bas, malgré les taux hypothécaires élevés actuels. Il convient de noter que malgré des taux beaucoup plus élevés pour des valeurs d’achat inférieures, les mensualités sont souvent très similaires.
Malgré des taux plus élevés, le principal intérêt du marché immobilier actuel est que les acheteurs peuvent obtenir des remises immobilières de plus de 20 % (selon le marché) avec des paiements mensuels légèrement plus élevés pour servir les taux actuels plus élevés.
En prenant le prix de vente moyen au Canada, un acheteur d’aujourd’hui économiserait près de 160 000 $ sur la mise de fonds, malgré un paiement mensuel plus élevé de 257 $.
Avec une stratégie de taux à court terme, cet acheteur peut bloquer un taux fixe d’un à deux ans pour survivre au cycle de taux actuel et être ensuite en mesure de renouveler/financer à des taux futurs plus bas.
Alors qu’en attendant que les taux baissent, nous pourrions voir les valeurs immobilières reprendre leur croissance, ce qui signifierait des exigences plus élevées en matière de mise de fonds et une plus grande concurrence, d’autant plus que le Canada s’attend à un boom de l’immigration avec une plus grande demande de logements au cours des prochaines années.
Ce que nous avons suggéré aux clients
- Envisagez un taux fixe à court terme, d’une durée de 1 à 2 ans. Il s’agit de périodes très digestes où la planification devient beaucoup plus facile (il est moins probable que vous vendiez dans un court laps de temps ou que vous deviez soudainement rompre votre hypothèque ou faire des changements importants). Ces durées courtes coïncident également avec le moment où la plupart des économistes prévoient une baisse des taux, ce qui vous permettra d’être dans la meilleure position pour renégocier vos conditions à l’avenir.
- Considérons un taux variable/ajustable sur 5 ans. Si vous souhaitez obtenir le taux le plus bas possible de nos jours, mais que vous êtes prêt à accepter les fluctuations de taux, cette option reste historiquement la plus intéressante à long terme. Un taux variable/ajustable de 5 ans sera probablement beaucoup plus avantageux qu’un taux fixe de 5 ans, qui se situe en moyenne dans la fourchette de 5 % ces jours-ci. Les prêts à taux variable qui sont « assurés » ou dont la mise de fonds est inférieure à 20 % sont parmi les taux les plus bas du pays.
- Conversion en taux fixe – Si vous avez un taux variable/ajustable dont l’échéance est courte (disons 1 à 2 ans), envisagez de demander une conversion en taux fixe à court terme pour vous protéger contre les augmentations futures. De nombreux prêteurs autorisent cette option sans pénalité ni nouvelle demande à remplir.
- Envisagez une marge de crédit sur valeur nette de la propriété. Les marge de crédit sur valeur nette de la propriétés sont souvent utilisées pour financer des rénovations, des investissements et pour les urgences, mais elles peuvent aussi servir à reporter le solde de votre prêt hypothécaire traditionnel. Au lieu d’emprunter au moyen d’un prêt hypothécaire à terme fixe ou variable, une marge de crédit sur valeur nette de la propriété vous permet de bénéficier d’une option entièrement ouverte et à intérêt unique. Cela signifie que, bien que vos paiements soient ajustables (liés à Prime), vous ne devrez effectuer que des paiements d’intérêts mensuels minimums, ce qui pourrait vous permettre d’augmenter considérablement votre trésorerie. Par exemple, pour une marge de crédit sur valeur nette de la propriété de 500 000 $, par rapport à une hypothèque, vous payez 375 $ de moins par mois. La totalité de cette somme est consacrée aux intérêts et non au capital, mais elle vous permet d’améliorer votre trésorerie en période d’incertitude, puis de la convertir en prêt hypothécaire ordinaire lorsque les taux sont plus intéressants.
La prochaine annonce de la Banque du Canada est prévue pour le 8 mars 2023.
Un examen financier est essentiel pour vous permettre de naviguer dans le climat actuel. Si nous ne l’avons pas déjà fait, discutons-en et voyons comment nous pouvons vous aider.
Nous sommes tous dans le même bateau et nous en sortirons plus forts ensemble.
GROUPE VINE – ALLIANCE HYPOTHÉCAIRE
vinegroup.ca
ON LIC. 10530 SK LIC. 316209
Sources
- https://www.bankofcanada.ca/2023/01/fad-press-release-2023-01-25/
- https://www.theglobeandmail.com/business/economy/article-bank-of-canada-interest-rate-announcement-2023-macklem/
- https://economics.cibccm.com/cds?id=557f0af4-6027-4cca-8077-19758ec88586&flag=E
- https://www.scotiabank.com/ca/en/about/economics/economics-publications/post.other-publications.economic-indicators.scotia-flash.-january-25–2023-.html
