En l’absence de tout signe d’assouplissement des restrictions en matière de prêts résidentiels, la demande d’immobilier commercial est devenue brûlante.
« Sur le front commercial, nous voyons beaucoup plus d’activité sur les bâtiments de plus de 5 unités », a déclaré David Goncalves, courtier en prêts hypothécaires et partenaire de Mortgage Alliance Vine Group. « Nous assistons à cette reprise parce que les gens ont été poussés à ne pas acheter de propriétés résidentielles en raison du changement des règles de prêt, et en conséquence, nous avons vu une croissance significative dans le secteur commercial. »
En particulier, l’investissement dans les propriétés à usage mixte de Toronto a bondi depuis un an et demi, mais M. Goncalves a remarqué des signes avant-coureurs et a quitté le monde bancaire il y a cinq ans pour devenir courtier en prêts hypothécaires commerciaux. Le groupe Vine a certainement tiré parti de la croissance explosive de Toronto, allant jusqu’à assurer le financement de promoteurs immobiliers de petite et moyenne taille. Mais les courtiers commerciaux ne doivent pas nécessairement voir aussi grand pour profiter de la demande fervente.
« Beaucoup de prêteurs du côté résidentiel ont des politiques de porte », a déclaré Hugo Dos Reis, associé chez Vine Group, à propos des limites imposées aux propriétés d’investissement résidentielles. « Les prêteurs ne veulent pas prêter aux sociétés holding, et s’ils le font, ils demandent une prime. Même les grandes banques s’en écartent, mais ce que nous avons constaté, c’est que beaucoup de gens s’intéressent aux propriétés commerciales multirésidentielles au lieu d’acheter, par exemple, un triplex.
« Les prêts portent désormais sur l’actif et sur la partie la plus importante de l’opération : le cash-flow. L’exposition du client à d’autres propriétés est un avantage, car nous pouvons faire valoir dans notre analyse de rentabilité que nous avons un investisseur immobilier expérimenté qui a investi dans des propriétés commerciales de petite et moyenne taille. Alors que la réglementation se durcit du côté résidentiel – parce que le financement résidentiel n’est pas conçu pour les grands portefeuilles – les banques continuent à prêter, mais du côté commercial. »
Les banques à charte ne sont pas les seuls prêteurs à avoir un penchant pour les propriétés commerciales ; les prêteurs alternatifs et privés profitent également de l’appétit vorace pour les actifs commerciaux. Selon Liam Sauro, vice-président associé de Capital Markets Group, le B-20 est à remercier.
« À court terme, le marché des prêts privés, tant résidentiels que commerciaux, est en train de se développer, car les gens ont besoin de plus de capitaux propres, ou d’un effet de levier, que ce qu’une banque est prête à leur offrir, et cela a conduit à la croissance des prêts institutionnels de niveau 2 », a-t-il déclaré. « Cela a également conduit à la croissance des prêteurs tertiaires, et je ne pense pas que cela ralentisse de sitôt, surtout tant que ces règles sont en place. »
En juxtaposant les mentalités bancaires canadiennes et américaines, M. Sauro estime que les critères stricts en matière de prêts résidentiels vont persister.
« Ces règles font partie de ce qui constitue toute la mentalité du système bancaire ici. Aux États-Unis, il y a une période de croissance et on cherche à relâcher la réglementation ; au Canada, il y a une période de croissance qui peut être perçue comme non durable et on cherche à resserrer la réglementation par crainte de ce qui pourrait arriver ensuite. »
